در این مقاله ی آموزشی سعی داریم با صندوق های املاک و مستغلات که به تازگی صحبت های زیادی در موردشان شده بیشتر آشنا شویم.
طبق تعریف شرکت توسعه مدیریت و فناوری سازمان بورس(semedco), صندوق های سرمایه گذاری عبارت است از نهادی مالی که از یک کاسه کردن وجوه سرمایه گذاران تشکیل میشود و هدف از تشکیل آن، به کارگیری این وجوه در دارایی‌های مالی (اوراق بهاداری از قبیل سهام، اوراق قرضه، ابزارهای مالی بازار پول و سایر دارایی‌های مشابه) به منظور کسب سود و تقسیم سود حاصل شده بین سرمایه گذاران است. یکی از مهم‌ترین ویژگیهای صندوق‌های سرمایه گذاری، متغیر بودن سرمایه صندوق است. در واقع صندوق‌های سرمایه گذاری به عنوان یک واسطۀ مالی، نقش مهمی برای ورود سرمایه گذاران غیر حرفه‌ای یا نیمه حرفه‌ای به بازار سرمایه ایفا می‌کنند که در قبال دریافت کارمزدهایی مشخص که به ارکان آن تعلق می‌گیرد وجوه ایشان را به قصد انتفاع در بازار سرمایه به کار می‌گیرند.
همان طور که میدانید این صندوق ها دارای انواع مختلفی بوده که هر کدام با رویه و هدفی مشخص به ثبت رسیده اند. از جمله میتوان به صندوق های سرمایه گذاری درسهام, مختلط, در اوراق بهادار با درآمد ثابت, اختصاصی بازارگردانی, مبتنی بر سپرده کالایی ,جسورانه, زمین و ساختمان اشاره نمود که به تازگی مجوز و پذیره نویسی صندوق های "اهرمی" و " صندوق در صندوق" انجام شده .
صندوق های سرمایه گذاری بر اساس نوع ممکن است وجوه جمع آوری شده را در انواع اوراق بهادار با درآمد ثابت، سهام و حق تقدم سهام، پروژه ساختمانی، طلا، ارز و ....که مشخصات آنها در امیدنامه صندوق ذکر شده است سرمایه گذاری می کند که همین امر باعث شده تا انواع گوناگونی از صندوق های سرمایه گذاری تشکیل شوند.
صندوق های سرمایه گذاری می توانند قابلیت معامله در بورس را داشته باشند که به آنها (ETF) میگوند یا مبتنی بر صدور و ابطال باشند.
صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات Real Estate Investment Trust (REIT)، ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. از سویی دیگر، REITs به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل میکند.
فعالیت اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می پردازند.
این صندوق ها مجموعه‌ای از دارایی‌ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و موارد بسیار دیگری از این دست می‌شوند را مدیریت می‌کنند.
شرکت‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، سود به دست آمده را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. دوره‌های تقسیم سود میتواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه درنظر گرفته شود.
بر اساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم میشود.
در سراسر دنیا، هر یک از دولت‌ها بازار مسکن خود را از طریق مدل‌های مختلفی سر و سامان می‌دهند. یکی از مطرح‌ترین مدل‌های اداره بازار مسکن، بهره‌مندی از صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است که عمری 60 ساله دارد.
15 سپتامبر سال 1960 میلادی، انجمن ملی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (NAREIT) تشکیل شد و شرکت‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه مشغول فعالیت شدند.
پس از شکل‌گیری ساختار صادسام در آمریکا، این شرکت‌ها مسیر جهانی خود را در پیش گرفتند و ابتدا در هلند و سپس استرالیا گسترش پیدا کرد. در حال حاضر 35 کشور دنیا از این مدل برای مدیریت بازار مسکن بهره‌می‌برند.
ایران هم در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن از آن استفاده میکند.
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، با شاخصی تحت عنوان NAREIT REIT (National Association Of Real Estate Investment Trusts) طبقه بندی می‌شوند.
املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره می کنند. این صندوق ها در طیف وسیعی از فعالیت ها مانند لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات و ارائه خدمات به مستأجران اشتغال دارند. وجه تمایز عمده این صندوق ها و شرکت های عملیاتی مستغلات (REOCs) آن است که در آنها خرید یا ساخت و ساز به منظور نگهداری، اداره و نهایتاً کسب درآمد (عمدتاً اجاره) صورت می گیرد نه به منظور فروش.
عمدتاً سبد سرمایه گذاری آن ها سرمایه گذاری مستقیم از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت های عملیاتی مستغلات (REOCs) یا سرمایه گذاری غیرمستقیم از طریق خرید وام های رهنی یا اوراق بهادار با پشتوان رهن را شامل می شود.
سبد سرمایه گذاری آن شامل دارایی های واقعی و مالی املاک و مستغلات می شود.
برخی ازمهمترین حوزه های فعالیتی این صندوق ها عبارتند از:
در تاریخ 03/08/1400 طی ابلاغیه ای از سمت سازمان بورس, نمونه اساسنامه ی صندوق سرمایه گذاری املاک و مستقلات به تصویب سازمان رسید و در تاریخ 27/11/1400 جناب اقای نوحی مدیریت نظارت بر نهادهای مالی,اعلام کردند که مجوز اولین صندوق املاک و مستقلات به یکی از شرکت های سبد گردان داده شد و خبر از پذیره نویسی این صندوق در سال 1401 دادند.
صندوق‌های املاک و مستغلات شاید یک شباهت‌هایی به صندوق‌های زمین و ساختمان داشته باشند، اما تفاوت‌های نیز دارند مانند این که در صندوق‌های زمین و ساختمان یک زمینی وجود دارد و روی این زمین ساخت و سازی انجام میشود و در آخر کار واحد‌های ساخته شده به عموم مردم فروخته میشود . یعنی روی زمین کار صورت می‌گیرد و حالت نظام‌مند در ساخت و ساز است.
اما در صندوق املاک و مستغلات یک دارایی و مستغلاتی وجود دارد و وارد مرحله ساخت و ساز نمی‌شود و در صندوق املاک و مستغلات ابهامات کمتری دیده و شناسایی میشود و این امید وجود دارد که استقبال بیشتر از این صندوق‌ها از سوی مردم صورت گیرد.
 (1).png)
همان طور که گفته شد آورده ی این صندوق میتواند از موارد موضوع فعالیت قید شده در اساسنامه و امیدنامه ی صندوق باشد. اما این آورده باید شرایط بخصوصی داشته باشد که به برخی از این موارد در ادامه اشاره خواهد شد.
مدیر صندوق باید یک یا چند شخص حقوقی را به عنوان مدیر بهره برداری انتخاب نماید. این امر در جهت بهره برداری از املاک و مستغلات صورت میپذرید.
مدیر بهره برداری باید 2 ویژگی داشته باشد:
در بورس تهران، شاخص های مهمی وجود دارد که از جایگاه تحلیلی بالایی نزد سرمایه‌گذاران برخوردار هستند. شاخص کل قیمت، شاخص قیمت و بازده نقدی، شاخص بازده نقدی، شاخص صنعت و شاخص مالی، شاخص سهام آزاد شناور، شاخص بازار اول و بازار دوم، شاخص ۵۰ شرکت برتر و شاخص ۳۰ شرکت بزرگ از جمله مهم‌ترین شاخص‌های مهم در بازار بورس تهران هستند.
اهمیت و تأثیر بازار سرمایه که افراد آن را با بازار بورس و اوراق بهادار می‌شناسند، برای اقتصاد هر کشوری بر هیچ کسی پوشیده نیست و بارها به آن پرداخته شده است؛ اما در مطلب پیش‌رو، قصد داریم به مزایای سرمایه گذاری در بورس از دیدگاه سرمایه‌گذاران بپردازیم و اینکه چه عواملی موجب میشود تا این بازار جذاب باشد زیرا سرمایه‌داران به عنوان یکی از مهره‌های اصلی و نیروی محرکه در چرخه رونق بازار بورس عمل می‌کنند.
فروش تعهدی در دنیا که با عنوان فروش استقراضی (short selling) شناخته میشود, روشی است که در آن فروشنده مطابق با قرارداد فروش تعهدی, به وکالت از مالک اوراق بهادار نسبت به فروش اوراق بهادار در بورس اقدام میکند.
صندوق های سرمایه گذاری مشترک را میتوان مهم ترین سازوکار برای سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی نامید. در این صندوق‌ها پس از جمع‌آوری پول افراد مختلف، گروهی از افراد حرفه‌ای که تخصص و تجربه فراوانی در بازارهای مالی دارند، به نمایندگی از سرمایه‌گذاران، مبلغ جمع آوری شده را به بهترین نحو سرمایه‌گذاری می‌کنند.
بازارگردانی در بورس چیست و بازارگردان چه کار میکند؟
 (1).png "سبدگردانی چیست؟")
در این مقاله ی آموزشی سعی داریم تا به تعریف سبدگردان بپردازیم و این نهاد مالی بیشتر آشنا شویم
در این مقاله ی آموزشی سعی داریم با انواع روش های تحلیل در بازار سرمایه آشنا شویم.
در این مقاله با صندوق ETF (Exchange-traded fund) و انواع آن آشنا خواهیم شد.
